Кредиты  3185  

И себе и людям – покупаем залоговое имущество у банков

Как покупать залоговое имущество у банков

Как покупать залоговое имущество у банков

Залоговое имущество банков – ищем, чем поживиться

Евгений рассматривает сайт за сайтом, где выложена информация о залоговом имуществе, которое распродают банки.

«Периодически захожу, смотрю, что можно купить что называется «по-дешевке». Пару раз попадались по-настоящему интересные предложения: автомобили – это я для себя смотрел, любопытное оборудование. Но на покупку почему-то не решаюсь. Смущает, что могут быть какие-то проблемы при покупке. Да и этический вопрос тоже беспокоит», - говорит Евгений.
поиск залогового имущества.jpg

Действительно, разделы о распродаже залогового имущества банков – это огромный развал, на котором, кажется, есть все. Ежегодно банки и лизинговые компании выставляют на продажу тысячи объектов, бывших некогда залогом под кредит или лизинг. Больше всего жилой недвижимости (дома и квартиры). Это, как правило, более половины всех залогов, отошедших банкам. Второе место делят автотранспорт и коммерческая недвижимость. На третьем месте – оборудование. Банки распродают порой даже самые диковинные объекты, которые отошли им за долги: от болтов до готового бизнеса с арендаторами.

      Залоговое имущество банков – как большой блошиный рынок, где можно найти множество интересного как частным лицам, так и компаниям. Например, земельный участок в Аракчино площадью 1000 кв. метров за 3 миллиона рублей, АЗС  за 5 миллионов, производственную базу в Альметьевске за 10 млн рублей, установку по производству битумных эмульсий за 2,9 миллиона, терминал для складского учета за 15 тысяч рублей и многое другое.

    

Конечно, рост предложения на рынке залогового имущества – плохая новость, которая демонстрирует ухудшение финансового положения как частных лиц, так и бизнеса. Так, объем залогового имущества, выставленного на продажу, существенно вырастал в 2009 году. К сожалению, выросло предложение и в нынешний экономический кризис. Так, например, только ипотечных квартир на вторичном рынке в 2015 году стало на 25% больше.

Сэкономить миллион

Что уж говорить, в ситуации, когда банк продает имущество должника, нет ничего хорошего. Это значит, что клиент не справляется со своими обязательствами, и ни для банка, ни для него самого в этом случае нет ничего хорошего. Между тем существует два варианта урегулирования ситуации: досудебный и по суду.

По закону, если банк решает проблему с заемщиком через суд, его имущество должно быть реализовано через открытый аукцион, который приставы проводят на специальных площадках. Порядок, место и время проведения публичных торгов, а также их основные правила, например, залоговых квартир и домов, определяются 57-й и 58-й статьей Федерального закона «Об ипотеке».

Ни банкам, ни неудачливым заемщикам реализация имущества на аукционе не интересна. Ведь стартовую цену на объект назначают приставы (правда в кооперации с оценщиками банка). В любом случае цена может оказаться сильно ниже желаемой, по оценкам экспертов примерно на 20-25% ниже рыночной.

Зато это хорошая новость для покупателей. Тем более, что если первые торги не состоялись, судебные приставы организуют повторные – через месяц – и цена снизится еще.

Именно практика реализации залогового имущества в обязательном порядке через открытые торги исключает возможность для криминальных маневров, говорит, Фарид Шабаев. Он знает о случаях (до вступления в силу требований об обязательных открытых торгах) заемщиков буквально подводили к банкротству, чтобы изъять их имущество по низкой цене, а после реализовать по гораздо более высокой. Поэтому существующий сегодня порядок обеспечивает этичность процедуры, говорит эксперт.
      Узнать об открытых аукционах прежде всего можно на официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов: www.fssprus.ru. Там  можно обнаружить невероятное количество лотов (на дату написания этих строк лоты были размещены на 167 страницах). Чтобы найти интересующий лот, можно настроить фильтр на нужные вам категории объектов, посмотреть, кто организатор торгов и какова начальная цена. Информация о торгах размещена  на площадке www.torgi.gov.ru. Сам аукцион проводится очно. Чтобы принять участие в торгах потребуется подать заявку, внести задаток (примерно 5% от стоимости имущества), который по результатам торгов будет либо возвращен, либо зачтен в стоимость покупки.

    
Скриншот с сайта www.fssprus.ru.

Заходим с Евгением на сайт службы судебных приставов. В качестве эксперимента находим объект, по которому удобно сравнивать цены. К примеру, квартира в Казани, улица Космонавтов, известен дом: 119 кв. метров, начальная цена – 3,9 млн рублей. Сравниваем с предложением на Avito. В том же доме продается несколько квартир. Есть схожая по характеристикам квартира в 110 кв. метров за 5,2 млн рублей, еще одна похожая – за 4,9 млн рублей. Есть одна квартира по той же цене, что и выставленная на торги, но вдвое меньшая! Таким образом, стартовая цена квартиры, которой заинтересовался Евгений ниже рыночной минимум на миллион!

И все же надо понимать, что если недвижимость уходит с молотка, ситуация между заемщиком и кредитором доведена до конфликтной. Потенциальному покупателю будет трудно договориться с владельцем, чтобы хорошенько рассмотреть недвижимость или оборудование, владелец не заинтересован в том, чтобы сохранить объект в идеальном для покупки состоянии. Но именно на торгах возможно получить по-настоящему низкую цену.

Досудебные продажи – покупка залогового имущества с улыбкой на лице

Если торги не дали результатов, банки вынуждены выкупить имущество должника, иначе залог прекращает действие. Именно эти поставленные на баланс бывшие залоги мы и видим в разделах банков «Реализация имущества». Здесь как в интернет-магазине представлены лоты, указаны характеристики объектов, цены, фотографии. Потенциальному покупателю ничего не будет стоить узнать об интересующем объекте больше информации, как правило, в этом разделе банка указан мобильный телефон менеджера, с которым можно пообщаться. По сути, это агентство внутри банка. Менеджеры этого «агентства», как и риелторы, размещают информацию об объектах на специализированных сайтах Avito.ru, Domofond, также дают рекламу, поэтому информацию об одном и том же объекте вы можете найти на сайте банка, в газете «Из рук в руки», на Avito и других ресурсах.

залоговое имущество.png
На агрегаторах объявлений вы можете даже не отличить, кто продавец: частное лицо или банк, реализующий залоговое имущество

Увидев там объявление, вы можете даже не подозревать, что квартиру продает банк, говорит Фарид Шабаев. Но по большому счету, для покупателя это ничего не меняет, поясняют в кредитных организациях. Сделка будет обычная, по договору «купли-продажи», банк заинтересован в скорейшей продаже и клиентоориентированность обеспечена.

Часто такого отдела банку хватает, чтобы распродать залоговое имущество своими силами. Если нет, банки обращаются за помощью к профессиональным риелторам или отдают свои объекты на реализацию в специализированных сервисах типа «Российского аукционного дома», Zalog24.ru, Dolgi.ru и др.

«Могу сказать, что это существенно упрощает реализацию данного имущества, а поиск его для покупателя превращается в подобие некой выгодной игры», - говорит Павел Дашевский, основатель Dolgi.ru. Банки – это все-таки не специалисты в деле реализации залогов, обращает внимание он. Крупные риелторы всегда в курсе намечающихся торгов. Среди агентств немало таких, которые реализуют имущество банков, и при обращении к ним можно запросить информацию о горящих предложениях.

Продажа в досудебном порядке - это самый любимый вариант разрешения ситуации для любой кредитной организации. Банки не любят доводить до суда, поэтому в типовой договор на коммерческую ипотеку, например, включен пункт о досудебном изъятии объекта в случае наступлении долга. Но это совсем другой разговор.

Можно ли существенно выиграть в цене, если залог реализуется в досудебном порядке? Скорее всего, нет. По крайней мере, первоначальная цена не будет сильно отличаться от средней по рынку. Риелторы говорят, что не очень понимают методику, по которой банки оценивают имущество. В банках поясняют, что оценка ведется по тем же критериям, что и при выдачи кредита под залог этого объекта. Банк оценивает, насколько залог ликвиден, какое есть рыночное предложение, в какой срок его можно реализовать.

Но есть хорошие новости. В случае с залоговым имуществом всегда есть возможность для торга. Кроме того, во многих банках есть специальные кредитные предложения на покупку залогового имущества.

Кстати, среди предложений на «витринах» банков и стоковых площадках есть имущество, которое на баланс банка еще не переходило. Часть объектов – это те залоги, владельцы которых осознают, что не справляются с кредитом, решаются на продажу, а банк им в этом помогает, говорит Анна, специалист отдела реализации залогового имущества "Тимер Банка". В таком случае цену определяет сам владелец, которому интереснее максимально выдержать стоимость на уровне рыночной. Фарид Шабаев говорит, что знает немало случаев, когда заемщики изначально планируют не возвращать кредит и расчитывают продать заложенное имущество дороже, чтобы вернуть долг банку и остаться в прибыли. Правда, говорит эксперт, он не припомнит таких случаев, когда эта тактика бы срабатывала. Как минимум покупатель не переплатит при покупке залогового имущества, говорит Шабаев.

      
        Итог
      
      
  1. Банки – это большие магазины залогового имущества. Рассматриваете возможность покупки базы или сложного оборудования или же квартиры и машины для себя – загляните на «залоговые витрины», здесь можно найти даже готовый бизнес с арендаторами.
  2. У банков нет единообразия оценки недвижимости. В конечном итоге все зависит от жадности конкретной организации. Но банку нет смысла держать на балансе непрофильные активы, под которые созданы сковывающие финансовую свободу банка резервы. Так что торгуйтесь и просите о специальных условиях по кредиту, если надумали купить залоговое имущество.
  3. Если имущество идет с молотка по судебному решению, в цене можно выиграть существенно. Искать предложение лучше всего на сайте службы судебных приставов и быть готовым к тому, что процесс покупки не будет самым приятным.
  4. Есть много предрассудков относительно покупки залогового имущества, особенно в части возможных юридических проволочек. На самом деле объект покупается по простому договору купли-продажи, обременение с него снимается в Регпалате, а вся процедура не сложнее, чем при оформлении ипотеки. К тому же, объект уже изначально при выдачи кредита по нему, был проверен банком от и до. Нашли хорошую цену – покупайте.
               Понравилась статья? Поделитесь ею в соцсетях!

               Читайте также:

               Кризис – время распродаж: как купить готовый бизнес или франшизу

               Есть ли смысл становиться резидентом индустриального парка

comments powered by HyperComments
 

Вы занимаетесь бизнесом или бизнес вами: показатели рентабельности капитала

Предпринимательство Вы занимаетесь бизнесом или бизнес вами: показатели рентабельности капитала

Рентабельность – это относительный показатель эффективности бизнеса. Вариаций рентабельности, которые можно посчитать в бизнесе, много, среди которых рентабельность продаж и рентабельность производства.

 

Работа для подростков: в каком деле попробовать себя ребенку

Предпринимательство где работать ребенку с 14 лет
 

Примеры вопросов, которые задают на собеседованиях в Facebook, Google, Zappos и Virgin

Предпринимательство Какие вопросы задают на собеседованиях

Возврат к списку